Receber uma notificação do cartório relacionada ao financiamento do imóvel costuma gerar uma preocupação imediata: “Meu imóvel já vai a leilão?”
Nem sempre.
A notificação pode fazer parte de uma etapa anterior do procedimento e, dependendo do documento recebido, ainda pode existir prazo para regularizar a situação.
O problema é que ignorar essa comunicação ou deixar para entendê-la depois pode permitir que o procedimento avance.
Por isso, antes de qualquer coisa, é necessário identificar o que exatamente o cartório está comunicando e em qual etapa o financiamento se encontra.
Por que o cartório está me notificando?
Nos financiamentos garantidos por alienação fiduciária, o imóvel está vinculado ao cumprimento da dívida.
Quando ocorre a inadimplência e estão presentes os requisitos legais, o credor pode iniciar o procedimento previsto para a execução da garantia.
Uma das etapas pode envolver a intimação do devedor pelo Registro de Imóveis para regularizar a dívida.
Isso não significa, por si só, que o imóvel já foi vendido ou que o leilão acontecerá imediatamente.
A notificação pode estar justamente comunicando uma oportunidade para regularização antes que o procedimento avance.
Por isso, a primeira providência deve ser entender exatamente qual ato está sendo comunicado.
Recebi uma intimação para pagar a dívida. Quanto tempo tenho?
No procedimento de alienação fiduciária disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a intimação para purgação da mora estabelece prazo legal de 15 dias para que o devedor satisfaça os valores exigíveis.
Um ponto importante é que a regularização não necessariamente envolve apenas as parcelas que estavam atrasadas quando o procedimento começou.
O valor exigido pode incluir, conforme o caso:
- prestações vencidas;
- prestações que vencerem até a data do pagamento;
- juros convencionais;
- penalidades e demais encargos contratuais e legais;
- tributos relacionados ao imóvel;
- contribuições condominiais imputáveis ao imóvel;
- despesas de cobrança e intimação.
Por isso, ao receber o documento, é importante observar duas informações imediatamente: o prazo concedido e o valor necessário para regularizar a situação.
Notificação para pagar a dívida e notificação de leilão são a mesma coisa?
Não.
Essa diferença é fundamental para entender a situação do imóvel.
Uma intimação destinada à regularização da mora ocorre em uma etapa anterior à consolidação da propriedade.
Se a dívida não for regularizada no prazo e o procedimento seguir regularmente, poderá ocorrer a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
O leilão ocorre posteriormente.
Portanto, podemos visualizar o avanço do procedimento, de forma simplificada, assim:
Atraso no financiamento → Intimação para regularização → Não pagamento → Consolidação da propriedade → Leilão
Cada etapa possui consequências diferentes.
Por isso, dizer apenas “recebi uma notificação do cartório” não é suficiente para determinar se o imóvel está prestes a ser levado a leilão.
É preciso analisar o conteúdo do documento.
O que significa a consolidação da propriedade?
Esse é um dos conceitos mais importantes para quem enfrenta atraso no financiamento imobiliário.
Na alienação fiduciária, caso a mora não seja regularizada e sejam cumpridas as etapas previstas em lei, a propriedade pode ser consolidada em nome do credor.
A partir desse momento, a situação jurídica muda e o procedimento entra em uma nova fase.
Existe, portanto, uma diferença significativa entre:
- estar com parcelas atrasadas;
- ter recebido uma intimação para regularizar a dívida;
- ter a propriedade consolidada em nome do credor;
- ter um leilão marcado;
- ter o imóvel efetivamente levado a leilão.
Identificar corretamente essa etapa é essencial porque as alternativas que podem ser avaliadas também mudam conforme o avanço do procedimento.
Tenho o dinheiro para pagar. O que devo fazer?
Se você recebeu uma intimação para regularizar a mora e ainda está dentro do prazo aplicável, é importante verificar imediatamente o valor exigido e a forma correta para realizar o pagamento.
Não é recomendável esperar os últimos dias.
Pode ser necessário conferir valores, encargos, documentos e procedimentos administrativos. Se houver alguma divergência, identificá-la rapidamente pode fazer diferença.
Também é importante guardar os comprovantes de qualquer pagamento realizado e das comunicações mantidas com o banco ou cartório.
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E se o cartório disser que o prazo acabou?
Esse cenário exige ainda mais atenção.
O encerramento do prazo para regularização da mora é juridicamente relevante e pode permitir que o procedimento avance.
Mas receber a informação de que “o prazo acabou” não responde, sozinho, a todas as questões sobre a situação do imóvel.
É necessário verificar o que aconteceu depois do término desse prazo.
Algumas perguntas passam a ser importantes:
- A propriedade já foi consolidada em nome do credor?
- Quando ocorreu o registro da consolidação?
- Existe leilão designado?
- As intimações anteriores foram realizadas regularmente?
- Os valores exigidos estavam corretos?
- Existem outras circunstâncias relevantes no contrato ou no procedimento?
Há uma diferença importante entre o prazo administrativo de determinada etapa ter terminado e concluir que nenhuma providência jurídica pode mais ser avaliada.
Essa conclusão depende da análise concreta do caso.
A notificação pode apresentar alguma irregularidade?
Dependendo das circunstâncias, a regularidade do procedimento pode ser analisada juridicamente.
Entre os pontos que podem exigir atenção estão:
- forma como a intimação foi realizada;
- cumprimento dos prazos legais;
- valores cobrados;
- encargos previstos no contrato;
- informações constantes da matrícula;
- procedimento utilizado para a consolidação da propriedade;
- comunicações relacionadas aos leilões.
Isso não significa que qualquer divergência resultará automaticamente na suspensão ou anulação do procedimento.
A consequência jurídica dependerá da irregularidade identificada, das circunstâncias do caso e do estágio em que o procedimento se encontra.
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Quais documentos devo separar?
Ao receber uma notificação relacionada ao financiamento, reunir os documentos desde o início facilita a compreensão do problema.
Procure separar:
- contrato de financiamento;
- notificação recebida;
- boletos e demonstrativos da dívida;
- comprovantes dos pagamentos já realizados;
- comunicações recebidas do banco;
- protocolos de atendimento, quando houver;
- documentos enviados pelo cartório;
- matrícula atualizada do imóvel, quando disponível.
Também é importante registrar as datas em que cada comunicação foi recebida.
Essas informações ajudam a reconstruir a sequência dos acontecimentos e identificar em qual etapa o procedimento se encontra.
O que não fazer ao receber uma notificação?
O principal erro é simplesmente guardar o documento e esperar.
Uma notificação relacionada à alienação fiduciária não deve ser tratada como uma correspondência comum de cobrança.
Existem prazos e etapas que podem continuar avançando.
Também não é recomendável presumir que o imóvel já está perdido apenas porque a dívida aumentou ou porque uma tentativa de pagamento não foi aceita administrativamente.
Antes de qualquer conclusão, é necessário compreender a situação jurídica e registral do imóvel.
Por que agir antes do leilão faz diferença?
Porque as possibilidades podem mudar conforme o procedimento avança.
Quem acabou de receber uma intimação está em uma situação diferente de quem já teve a propriedade consolidada.
Da mesma forma, quem está antes do leilão enfrenta um cenário diferente daquele cujo imóvel já foi vendido.
É justamente por isso que a atuação preventiva é importante.
Quanto antes o documento for analisado, mais cedo será possível compreender o risco, conferir a regularidade do procedimento e avaliar quais medidas são cabíveis naquela etapa.
A intenção não é esperar o problema chegar ao seu ponto mais grave para descobrir se algo poderia ter sido feito antes.
Recebeu uma notificação do cartório?
Se você recebeu uma intimação relacionada ao atraso do financiamento, não espere o procedimento avançar para descobrir o que o documento significa.
A análise da notificação, do contrato, da dívida e da matrícula do imóvel pode ajudar a identificar em qual etapa o caso se encontra e quais medidas podem ser avaliadas.
Entre em contato com nossa equipe para analisar o seu caso.
